合肥市房地產估價協會文件
合估協字[2016] 2號
關于印發《合肥市國有土地上房屋征收評估
規程》（試行）的通知
房屋征收定點單位相關估價機構：
為了更好地規范合肥市國有土地上房屋征收估價工作，加強行業自律，合肥市房地產估價協會制定了《合肥市國有土地上房屋征收評估規程》（試行）現印發給你們，希認真貫徹執行。
此通知
合肥市房地產估價協會
2016年 6 月 1日
抄報：合肥市城鄉建設委員會 合肥市房地產管理局
抄送：房屋征收相關部門
合肥市國有土地上房屋征收評估規程（試行）
第一章 總 則
第一條 為了維護房屋征收當事人的合法權益，規范房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公正、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》和《房地產估價規范》等法律、法規和技術標準的有關規定，結合本市實際，制定本規程。
第二條 房地產估價機構對本市范圍內國有土地上被征收房屋價值、用于產權調換房屋價值及其他補償價值（包括被征收房屋的構筑物、附屬物、室內裝飾裝修、機器設備等）的評估工作，適用本規程。
第三條 合肥市房地產估價協會負責指導、協調本市房屋征收評估技術工作。
第四條 被征收房屋價值是指被征收的房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款中不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押、擔保等的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償權的價值。
第五條 被征收房屋價值評估目的統一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估被征收房屋的價值”。
按照提供產權調換房屋同區域類似普通商品房評估被征收住宅房屋價值的評估目的統一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估提供產權調換房屋同區域類似普通商品房的價值”。
產權調換房屋評估目的統一表述為“為計算被征收房屋與產權調換房屋之間的差價提供依據，評估產權調換房屋的價值”。
第六條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
第七條 房屋征收評估報告的有效期為“自出具評估報告結果之日起至項目征收補償結束時止”。
第二章 估 價 機 構
第八條 房屋征收評估工作依法由房地產估價機構承擔，從事房屋征收評估工作的估價機構須具有房地產估價機構資質證書。
房地產估價機構由房屋征收部門組織被征收人在主管部門公布的備選名錄中協商選定；協商選定房屋征收估價機構，須經半數以上被征收人書面同意。
被征收人無法通過協商方式選定估價機構或協商不成的，由房屋征收部門主持從備選名錄中采取抽簽、搖號等方式確定房地產估價機構。
第九條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產估價機構共同承擔。
兩家以上房地產估價機構共同承擔的，應當共同協商確定一家房地產估價機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產估價機構就評估對象、價值時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
牽頭單位由被征收人投票比例高的房地產估價機構擔任，亦可根據項目情況由房屋征收部門指定。
第十條 被征收房屋的構筑物、附屬物、室內裝飾裝修、機器設備征收補償價值評估可由房地產估價機構委托具備相應資質、資格的專業機構或人員提供專業技術幫助，并將其測算的結果作為房屋征收評估報告的組成部分，由房地產估價機構統一出具報告。
第十一條 估價機構確定后，應當由房屋征收部門或者由作出征收決定的人民政府指定的單位與估價機構簽訂委托估價合同。受委托的房地產估價機構的資質證書、營業執照、房地產估價師注冊證等復印件在房屋征收范圍內現場公示。
第十二條 房地產估價機構接受委托后，應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
第三章 估 價 程 序
第十三條 房地產估價機構接受委托后，應當明確評估的價值時點、范圍等基本事項，擬定評估作業方案、技術路線，做好評估前期準備工作。
第十四條 房屋征收部門委托評估后，應及時向房地產估價機構提供評估所需的文件資料，包括但不限于房屋征收決定公告、項目紅線圖、被征收房屋及土地的權屬證明或登記簿資料、征收范圍內房屋等相關項目調查登記表、機器設備清單、相關竣工圖紙等。
第十五條 房屋征收部門組織房地產估價機構、被征收人、房屋承租人或者其授權的代表對房屋進行實地查勘。房地產估價機構人員應逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，形成實地查勘記錄，并由實地查勘的注冊房地產估價師、房屋征收部門、房屋征收實施單位、被征收人、房屋承租人或者其授權的的代表簽字或蓋章確認。
因被征收人不配合，房屋征收部門通過房屋權屬登記檔案、現場查勘結果進行登記的，房屋征收估價報告應當就相關情況作出說明。
第十六條 根據現場查勘并結合相關文件資料，被征收房屋的權屬、面積、用途，按下列原則確定：
（一）房屋征收部門提供的合法有效證照載明了房屋面積和用途的，以載明的房屋面積和用途為準；
（二）房屋所有權證與房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿的記載為準；
（三）房屋所有權證、房屋登記簿所載用途與建設工程規劃許可證不符的，以建設工程規劃許可證規劃用途為準；
（四）房屋無有效證照，但在1986年航拍圖上有標注且產權歸屬明晰的，可以結合1986年底前最鄰近年份的地形圖確定房屋面積；1986年底前地形圖無標注的，可以結合1986年后最鄰近年份的地形圖確定房屋面積；
前款房屋屬于個人的，按照住宅房屋評估；屬于單位的，按照土地用途評估，即土地用途為工業生產、倉儲或實際用于生產廠房、倉儲的，按照生產用房評估；其他土地用途的，按照辦公用房評估；
（五）對征收范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予評估。
第十七條 被征收房屋的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、原有規劃用途之間不一致的，應當根據房屋征收部門會同房地產、土地、規劃等有關職能部門確認的結果進行評估。
第十八條 房地產估價機構在估價委托合同約定的時間內，向房屋征收部門提供初步評估結果，由房屋征收部門在征收范圍內向被征收人公示或提交初步結果。
第十九條 公示期內，在房屋征收部門的監督下，注冊房地產估價師應就初步評估結果向被征收人現場解釋、說明，對有異議的進行答疑、復核，存在誤差或錯誤的進行修正或改正。
第二十條 初步結果公示期滿后，房地產估價機構應向房屋征收部門提交正式估價報告，由房屋征收部門向被征收人轉交估價報告。
第四章 估 價 方 法
第二十一條 房地產估價機構應根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或者多種的評估方法對被征收房屋價值進行評估。房屋征收評估方法選用應遵循《房地產估價規范》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等相關規定。
被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估。可以同時選用兩種或兩種以上估價方法評估的，應當選用所有適用的估價方法評估，并對各種估價方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定估價結果。
第二十二條 商業用房和辦公用房宜采用比較法和收益法兩種方法進行評估。采用收益法評估時，對房屋收益的測算應在充分調查被征收房屋租金和類似房地產租金基礎上綜合確定其客觀收益，不考慮被征收房屋長期租約的影響，類似房地產租金案例不得少于3個。資本化率（或報酬率）及相關參數的確定應按照《房地產估價規范》的相關規定執行，取值應當合理。
第二十三條 工業用房一般采用成本法進行評估，有條件的可采用比較法、收益法評估。
第二十四條 在建工程評估一般采用假設開發法；工程建設形象進度未達到結構封頂的，宜采用成本法進行評估。
第二十五條 被征收住宅房屋的評估根據《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》規定，原則上根據征收項目提供產權調換房屋同區域類似普通商品房的方式進行評估（不考慮產權調換用房的除土地使用權以外的各類因素）。市政府及相關部門有規定的，從其規定。
第二十六條 對被征收住宅房屋，按產權調換房屋同區域類似普通商品房的價格進行評估，分別按以下規定執行：
（一）用于產權調換的房屋已經建成的，采用比較法或者結合標準價調整法，評估類似普通商品房屋的價格；
（二）產權調換房屋在建或有詳細規劃的，評估時可假設在價值時點已完工，采用比較法或者結合標準價調整法，評估類似普通商品房屋的價格；
（三）產權調換房屋既未開工建設也無規劃條件的，即安置房的區位、建設時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環境等無法確定的，可以根據征收補償方案確定的產權調換區域，由房地產估價機構參照合肥市已建成的安置小區規劃評估類似普通商品房屋的價格。
第二十七條 被征收人不同意按照本規范第二十五條、第二十六條規定評估被征收住宅房屋的，也可對被征收房屋采用比較法評估，評估價值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似住宅房屋的市場價格。
前款規定類似住宅房屋，是指與估價對象房地產相似的住宅房屋，應同時在區位（包括學區）、用途、權利性質、檔次、規模、建筑結構、新舊程度等方面相同或相近。
（一）對于單個被征收住宅房屋，評估可選取3個以上可比案例，建立比較基礎，分別進行交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整（區位狀況、實物狀況和權益狀況調整），計算出被征收房屋價值。
被征收房屋價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數
（二）對于成片被征收住宅房屋，評估可采用標準價調整法進行評估，即：
將被征收房屋與設定的標準房屋進行比較、分析，在標準房屋價格的基礎上，通過系數調整得出其他被征收房屋價值的方法。
第二十八條 標準價調整法的評估程序按以下規定執行：
（一）選定標準房屋。對估價范圍內的所有被估價房屋按照房屋的用途、類型、建筑結構、建造年代等因素進行分類，使同一類的房屋具有相似性；在同一類房屋中選定標準房屋，一般情況下標準房屋選取的原則為可代表評估對象普遍情況下的房屋。
（二）選用適當的評估方法評定標準房屋的房地產市場價值。采用比較法評估時，統一可比實例成交價格與標準房屋價格的內涵和形式，具體參照本規范第二十七條第二款第（一）項單個住宅房屋評估規定，計算標準房屋價格。
標準房屋價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數 ×房地產狀況調整系數
（三）根據被征收范圍內房屋的整體情況，編制片區房屋的樓幢、樓層、朝向、微觀區位、實物狀況等修正系數調整體系表。
（四）根據修正系數調整體系表，確定各被征收房屋的分戶調整系數。
（五）計算被征收房屋的價格，計算公式為：
被征收房屋的價格=標準房屋價格×（1+樓幢調整系數）×（1+樓層調整系數）×（1+朝向調整系數）×（1+其他調整系數）
具體調整系數修正體系由合肥市房地產估價協會定期公布。
（六）房地產估價機構在確定征收項目的標準房屋價格后，須將標準房屋價格報房屋征收部門備案。利用標準房屋價格調整、修正出的分戶價格原則上不得高于標準房屋價格的30%；高于30%的，房地產估價機構應在估價報告中予以說明。
有牽頭估價機構的，被征收房屋的標準房屋價格應當由牽頭估價機構完成。
第二十九條 被征收房屋占用土地為劃撥土地的，評估價格應當結合土地性質按照相關規定扣減費用。
第三十條 被征收房屋室內裝飾裝修價值一般按裝飾裝修重置價結合成新評估計算。
裝飾工程造價一般采用重編預算法計算，裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率，也可以按照各子項目分別評定分項成新率。
成新率一般根據裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護、保養等情況綜合確定。裝飾裝修重置價是指根據現行施工規范、采用現有建筑及裝飾材料和施工技術，按照價值時點的價格水平，重新完成具有同等功能效用的全新狀態下的裝飾裝修項目的正常工程造價，包括直接消耗的人工、材料、機械臺班等直接費用和施工企業的管理費、利潤、稅金以及設計、監理、質量檢測等費用。
第三十一條 構筑物、附屬物一般采用成本法進行評估，具體參照裝飾裝修評估方法。
第三十二條 對機器設備征收補償的評估主要內容包括因征收房屋造成的可恢復使用機器設備的搬遷費用、無法恢復使用機器設備的現值。
前款規定的可恢復使用機器設備，是指經拆除重新安裝后不影響其原使用狀況的機器設備，如機床設備、通用設備、定型設備等。無法恢復使用的機器設備，是指無法拆卸或一經拆卸即無法恢復或達到原有的生產工藝要求和技術參數的機器設備，或者使用年限較長，搬遷費用大于其實際價值的機器設備，如現場制作的非標生產流水線，各種爐窯、大型儲罐，與建筑物相關的電梯、起重機、電線電纜、通風管道系統、中央空調系統等。
機械設備現值=重新購置價×成新率
通用性質機器設備的重新購置價，應當采用市場法評估計算。專用設備、企業自行研制的機器設備的重新購置價，采用成本法評估計算。
機器設備成新率，根據機器設備的經濟壽命、已使用年限、以及維護、保養、使用等情況綜合評定。
第五章 異 議 處 理
第三十三條 被征收人或者房屋征收部門對估價報告有疑問的，出具估價報告的房地產估價機構應當向其作出解釋和說明。
第三十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產估價機構申請復核評估。原房地產估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內組織注冊房地產估價師對原估價結果進行復核。
復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
第三十五條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向合肥市房地產估價協會申請鑒定。由合肥市房地產估價協會根據《合肥市房地產估價專家管理辦法》組織專家進行鑒定。申請人對鑒定結果仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。
第六章 自 律 管 理
第三十六條 合肥市房地產估價協會在加強行業自律管理、完善信用體系建設中，每年定期對房屋征收估價機構的估價報告進行抽查，并對抽查結果進行等級評定。抽查結果及時向社會披露公示，并報合肥市房地產及房屋征收行業主管部門。
第三十七條 在房屋征收評估活動中，房地產估價機構及其從業人員有違法違規行為的，由合肥市房地產估價協會記入其信用檔案，并報行業主管部門處理；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關。
第七章 附 則
第三十八條 本規程由合肥市房地產估價協會負責解釋。
第三十九條 本規程自發布之日起施行，有效期2年。
聯系電話 : 0551-62656099 13965101399